Pour acheter ou vendre un bien, on peut passer par la vente en viager. Ce moyen de vente existe depuis longtemps et a été mis en place en 1804 par Napoléon Bonaparte. Elle consiste à vendre ou acheter un bien en contrepartie d’une rente versée au vendeur.
Selon une étude de l’Institut des connaissances professionnelles et de l’éducation et de la formation à la vie, le taux de vente en viager augmente de 5% chaque année en France.
Souhaitez-vous acheter ou vendre un bien en viager et vous ne savez pas comment procéder ? Pour calculer le prix d’un viager, vous pouvez utiliser le barème Daubry.
Il permet de calculer le prix des viagers en se basant sur des taux issus des études de mortalités de l’INSEE et des milliers de contrats viagers.
Dans quels cas utiliser le barème Daubry ? Comment l’utiliser pour calculer les rentes viagères, ses espérances de vie, ses limites, et comment ajuster la rente viagère ?
Quels sont les différents types de contrats viagers ?
Un contrat viager est un contrat entre un acheteur et un vendeur. Le principe est qu’une personne cède le titre de propriété d’un bien en viager à un acheteur. Ce dernier s’engage à verser une somme d’argent au vendeur qui est généralement une personne âgée, jusqu’à son décès.
Il y a le viager occupé, le viager libre et le viager semi-occupé. Ils nécessitent tous l’intervention d’un notaire avant signature de l’acte de vente.
Le viager occupé
Le viager occupé donne le droit au bénéficiaire d’être toujours en possession de son bien. Ce type de contrat est assorti d’un droit d’usage et droit d’usage réservé au profit du vendeur. Dans le cas de la vente d’un bien immobilier en viager, l’acheteur n’entre en possession du bien qu’après le décès du vendeur.
Même si ce dernier cesse d’occuper son logement, il peut le louer et percevoir le loyer. Pour les couples, ce n’est qu’après le décès du conjoint que l’acheteur peut occuper la résidence.
Le viager libre
Le bénéficiaire de la rente peut également renoncer à tous ses droits de propriété. Il s’agit du viager libre. C’est un contrat rare. Il consiste à ce que le vendeur cède tous les droits de propriété à l’acheteur.
Ce dernier peut en bénéficier comme résidence principale ou le mettre en location. En raison de ses nombreux avantages pour l’acheteur, les rentes et les montants des bouquets de ce contrat sont plus élevés que pour les viagers occupés.
Le viager semi-occupé
C’est un type de contrat plus rare que le viager libre. Il donne le droit à l’acheteur d’utiliser une partie du bien. Le bénéficiaire de la rente peut choisir d’occuper certaines pièces du logement et de laisser une partie au débirentier. Ce dernier pourra entrer en possession du bien en entier lors du décès du vendeur.
Dans quels cas utiliser le barème Daubry ?
Le barème Daubry tient compte de 1956 possibilités et de 13 230 données. Il permet de calculer plusieurs situations différentes. Il est possible de calculer une rente viagère des hommes et des femmes âgés de 40 à 105 ans grâce à l’hypothèse d’un vendeur seul.
Le barème Daubry s’applique également en cas de réserve de droit d’usage et d’habitation, ou en cas de démembrement entre nue-propriété et usufruit.
Grâce à l’hypothèse d’un couple vendeur, le barème Daubry permet de déterminer la rente pour un homme et une femme de 20 ans plus jeune à 10 ans plus âgée. Il est possible de déterminer la rente viagère d’un couple de même sexe, mais pas avec le barème Daubry.
Il n’évalue pas la rente dans les cas particuliers de réversion partielle, des ventes entre frères et sœurs et des couples avec de grands écarts d’âge.
Comment calculer les rentes viagères avec le barème Daubry ?
Pour calculer les rentes viagères avec le barème Daubry, vous pouvez utiliser une version plus récente du barème Daubry. Elle propose une espérance de vie plus proche de la réalité, et ceci d’une façon extrêmement rapide.
Vous pouvez déterminer la rente viagère en ces étapes :
- Définir la valeur vénale du bien immobilier. Il s’agit d’une valeur donnée par un expert du bien immobilier ;
- Lorsqu’il s’agit d’un viager occupé, déterminer le taux du DUH en appliquant la décote d’occupation ;
- Calculer le montant du DUH en multipliant le taux du DUH par la valeur vénale du bien ;
- Obtenir la nue-propriété en retranchant le montant du DUH de la valeur vénale du bien ;
- Retrancher le bouquet à la nue-propriété pour obtenir le capital à renter ;
- Multiplier le capital à renter et le taux de rente pour définir la rente viagère.
Quelles sont les espérances de vie et les limites du barème Daubry ?
Les espérances de vie du barème Daubry sont basées sur les informations de l’INSEE. Elles ont été déterminées grâce aux données. Elles aident à estimer le temps dont vous disposez pour payer votre rente viagère. Jacques Daubry a effectué une modification sur ses tables en fonction de ses propres observations.
Il faut faire preuve de prudence lorsque vous utilisez les espérances de vie du barème Daubry. Des anomalies ont été détectées à certains âges. Vous devez confronter l’espérance de vie du barème Daubry à d’autres sources pour mener à bien vos calculs. Les autres sources peuvent être l’INSEE ou les assureurs.
Le barème Daubry est un barème reconnu pour ses qualités, mais il a des limites. Il n’a pas de version numérique simple et rapide à exploiter à part un document papier dense. Il n’utilise pas d’extrapolation sur la longévité.
Le barème Daubry est basé sur les données de l’INSEE. La table de mortalité est celle de ces dernières années, la mortalité est plus faible. Elle est efficace pour les âges élevés, mais présente un risque pour les jeunes âgés, car l’espérance de vie va continuer à s’allonger.
Le barème Daubry ne peut pas s’appliquer dans toutes les villes. Il s’applique bien dans le sud de la France, les grandes agglomérations et Paris.
Il fait une hypothèse sur les paramètres financiers et le montant des loyers. Il donne une répartition entre le DUH et la nue-propriété en tenant compte de la valeur de la pleine propriété.
Que faire pour ajuster la rente viagère ?
Il n’existe pas une seule rente viagère. Le viager est un contrat aléatoire. Il faut moduler le barème Daubry en fonction de l’offre et de la demande. Il faut aussi tenir compte de l’état de santé du vendeur.
Vous pouvez utiliser d’autres méthodes pour évaluer votre viager :
- Faire une évaluation économique avec la table de mortalité TGH05-TGF05 ;
- Utiliser le logiciel Hectaur des notaires ;
- Évaluer sur la base du barème fiscal (une méthode fortement déconseillée).
Comment savoir si une vente en viager peut être rentable ?
L’investissement en viager nécessite de nombreuses questions et de nombreuses dispositions. Pour une vente rentable, il faut prendre en compte le type de viager. Dans le cas d’un viager occupé, l’acheteur verse un bouquet et une rente au vendeur.
Ce dernier reste le propriétaire du bien toute sa vie. Dans le cas d’un viager libre, le débirentier prend possession du bien dès la signature de l’acte de vente. C’est le type de contrat le plus avantageux, surtout sur le plan fiscal.
L’âge est un facteur qu’il faut prendre en compte dans la rentabilité d’une vente en viager. Il s’agit de l’âge du vendeur. Vous devez choisir le type de contrat en fonction de ce dernier paramètre.
Plus le vendeur est âgé, plus il sera difficile au débirentier de supporter le montant de la rente ou du bouquet. Vous devez également traiter minutieusement les clauses du contrat avant la signature.
Le barème Daubry est une référence pour le vendeur comme pour l’acheteur. Il permet de calculer simplement et avec précision la rente viagère. Il a de nombreuses limites dont l’indisponibilité d’une version numérique plus rapide et plus simple.
La table de mortalité utilisée pour l’établir n’utilise pas d’extrapolation sur la longévité et il n’est pas applicable dans toutes les villes.
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